В сегодняшнем ландшафте EB-5 люди обычно ищут Проекты EB-5 которые, вероятно, вернут им свой капитал, когда закончится процесс EB-5. Много инвесторы выберет «основанный на кредите» проект, который позволит объединить их средства в средство специального назначения («SPV»), а затем отдать их в аренду разработчику. Традиционно это означало, что кредит, выданный SPV или (как это будет называться USCIS) новым коммерческим предприятием или NCE, будет в некоторой степени обеспечен твердым активом, таким как недвижимость. Имея это в виду, некоторые разработчики предлагают предоставить сам твердый актив, то есть недвижимость, непосредственно инвестору EB-5. В этой статье обсуждается «новооткрытая» и опасная тенденция, которая возникла на рынке инвесторов EB-5 во Флориде.

23 июля 2012 года USCIS прекратил назначение Регионального центра на озере Буэна Виста («LBVRC»),^[1] после первоначальной выдачи региональному центру Уведомления о намерении прекратить («НОИТ») ^[2] 19 декабря 2011 года. В уведомлении о прекращении действия и уведомлении USCIS были обнаружены следующие тревожные проблемы:

Выпуск № 1. «Проект регионального центра - это, по сути, сделка с недвижимостью, а не средство создания капиталовложений, поскольку NCE является посредником, который впоследствии передаст имущество инвесторам-иммигрантам из EB5».^[3]

Выпуск № 2. «AAO правильно отметила, что инвестиции в развитую недвижимость для сдачи в аренду или для размещения не квалифицируются как инвестиции в коммерческое предприятие за 8 CFR 204,6 (е)».

Выпуск № 3. «Соглашения о выкупе недопустимы с точки зрения Изумми».

Хотя в Уведомлении о прекращении было установлено, что указанные выше проблемы были решены LBVRC, для каждой проблемы были сделаны следующие различия:

Комментарий USCIS # 1. «Единицы будут принадлежать EBS / LBV LLC, и есть без гарантии что инвесторы получат единицы при закрытии, Кроме того, объекты не могут быть заняты и использоваться в качестве постоянного места жительства. »(Акцент добавлен.)

Комментарий № 2 USCIS: «… NCE покупает недвижимость у Застройщика как клиента, а не отдельных инвесторов. Кроме того, отдельные инвесторы больше не будут получать единицы позже как часть стратегии выхода для их инвестиций. »(Акцент добавлен.)

Комментарий USCIS № 3. NCE «… удалил пункт, предусматривающий выкуп паев [в их документах о предложении] инвесторам после закрытия. Однако упомянутые в них положения о правах на использование не изменились… [и] права на использование, применимые к Компании, но не индивидуальные инвесторы». (Акцент добавлен.)

Что удивительно для этого автора, так это то, что текущие проекты EB-5 предлагают инвестиции, которые кажутся противоречащими Izummi и политика USCIS. Пример LBVRC иллюстрирует, что предоставление инвесторам «акта при закрытии» или некоторых «прав пользования» активами недвижимости будет формой соглашения о выкупе и, таким образом, недопустимым.

Политика USCIS, кажется, ясна. Как отмечается в Руководстве по политике USCIS, в нем термин «гарантированный доход» включает «… право на возможное владение или использование определенного актива с учетом вклада капитала инвестора в новое коммерческое предприятие…».^[4] USCIS далее объясняет, что «… ожидаемый приведенная стоимость гарантированной собственности или использование такого актива будут рассчитывать против общей суммы вклада инвестора в капитал, чтобы определить, сколько денег было подвергнуто риску. »(Выделение добавлено.) Как отмечает USCIS, если текущая стоимость кондоминиума, прав пользования или объекта недвижимости, предоставленного инвестору EB-5, имеет любая сумма в долларахэто, по сути, приведет к снижению требуемых минимальных инвестиций для инвестора EB-5.^[5]  Поскольку почти все заявители EB-5, инвестирующие в проекты EB-5, вносят 500 000 долл. США, эффект простого уменьшения требуемой суммы риска на 1 долл. Приведет к тому, что им будет отказано в петициях EB-5, или, что еще хуже, их зеленые карты будут отзываться , Как также отмечено в Руководстве по политике USCIS:

«Ничто не мешает инвестору-иммигранту получать доход от своего капитала в форме распределения прибыли от нового коммерческого предприятия. Такое распределение прибыли может происходить в течение периода условного проживания и может происходить до создания необходимых рабочих мест. Тем не менее, распределение не может быть частью минимальной инвестиции инвестора и не может быть гарантировано инвестору ».

Если инвестором обменяются права на пользование недвижимостью или собственность в обмен на их постоянное место жительства, то это должно быть получено из распределения чистой прибыли, а не на основе их вклада в капитал.

Это вызывает еще большее беспокойство то, что проекты EB-5, в том числе в Южной Флориде, реализуются разработчиками и их брокерами по недвижимости следующим проблематичным образом. Как сообщили этому автору другие иммиграционные юристы, агенты по продаже и покупке, а также инвесторы, инвестиционный план позволит частично или полностью инвестировать EB-5 в размере 500 000 долларов США к цене покупки квартиры. по сегодняшней текущей стоимости, Например, если инвестор EB-5 покупал квартиру за 600 000 долларов, инвестору потребуется внести дополнительный депозит в размере 100 000 долларов в качестве оплаты за квартиру. Продавцы недвижимости затем использовали бы вклад инвестора в размере 500 000 долларов в конце своего условного проживания, чтобы завершить закрытие кондоминиума. Инвесторам EB-5 также сообщают, что они будут получать права пользования кондоминиумом или недвижимым имуществом ежегодно, пока они являются условным постоянным жителем.

Что еще хуже, это то, что также сообщается, что инвесторов EB-5 предоставляются «дополнительные соглашения», которые не включены в первоначальные ходатайства I-526. Инвесторам EB-5 также необходимо будет сообщить или раскрыть потенциальный риск таких побочных соглашений в своих Меморандумах о частном размещении или PPM. Кроме того, также проблематичным является то, что USCIS, возможно, не был проинформирован об этих потенциально выкупных, нарушающих положениях сделок с недвижимостью в сопутствующих соглашениях и может быть основанием для искажения информации со стороны заявителей проекта EB-5 или инвесторов. Вопрос о том, занимаются ли брокерские агентства по недвижимости (и сотням агентов, нанятых ими), нанятые застройщиками EB-5, продажей инвестиций в недвижимость, зависит от того, получают ли агенты комиссионные за продажу недвижимость на основе текущей стоимости недвижимости или будущей стоимости. Кроме того, любые платежи основаны на инвестиционной компенсации, которая делает комиссионные за недвижимость предметом SEC и правил, регулируемых FINRA.

Рекомендация потенциальным инвесторам EB-5 заключается в том, что использование части или всего вашего вклада в капитал EB-5 в качестве средства обеспечения будущей выгоды от недвижимости от имени инвестора EB-5, вероятно, может являться нарушением долгосрочной политики USCIS. Постоянные прецедентные решения и текущая политика. Любая выгода, включая то, что может считаться нематериальной выгодой, такой как права на использование, возможно, даже предпочтительный период времени для завершения сделки с недвижимостью, может поставить под угрозу инвестиции EB-5.

^[1] Увидеть https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativedocuments/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, последний просмотр 29 ноября 2018.

^[2] Только для членов IIUSA, см. http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19LBVNOIT.pdf.

^[3] Смотрите сноску 1.

^[4] Увидеть https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Chapter2.html, последний просмотр 29 ноября 2018.

^[5] В своем руководстве USCIS говорится: «Например, если инвестору-иммигранту предоставлено право владения или пользования недвижимостью, текущая стоимость этой недвижимости не будет учитываться как инвестиционный капитал, подверженный риску потери».