În peisajul EB-5 de astăzi, indivizii caută de obicei Proiecte EB-5 care probabil vor întoarce capitalul lor atunci când procesul EB-5 va fi încheiat. Mulți investitori vor alege un proiect „bazat pe împrumuturi” care să permită reunirea fondurilor lor într-un vehicul cu scop special („SPV”) și apoi împrumutat unui dezvoltator. În mod tradițional, acest lucru a însemnat că împrumutul acordat de SPV, sau (așa cum se numește USCIS) o nouă întreprindere comercială sau NCE, va fi susținut la un anumit nivel de un activ dur, cum ar fi imobiliare. Având în vedere acest lucru, unii dezvoltatori își propun să ofere activul dur în sine, respectiv imobilul, direct unui investitor EB-5. Acest articol discută despre o „tendință nouă” și periculoasă care a reînceput pe piața de investitori din Florida EB-5.

La 23 iulie 2012, USCIS a încetat desemnarea Centrului Regional Lacul Buena Vista („LBVRC”),^[1] după ce inițial a emis centrul regional o notificare de intenție de încetare („NOIT”) ^[2] la 19 decembrie 2011. În NOIT și Notificarea de reziliere, USCIS a constatat următoarele probleme tulburătoare:

Problema #1. „Proiectul de centru regional este, în esență, o tranzacție imobiliară, spre deosebire de un mijloc de creare de locuri de muncă pentru crearea de locuri de muncă, deoarece NCE este un intermediar care ulterior va face proprietatea investitorilor imigranți EB5.^[3]

Problema #2. "AAO a notat în mod corect că investițiile în proprietăți imobiliare dezvoltate în scopuri de închiriere sau de ocupare nu sunt calificate ca investiții într-o întreprindere comercială la 8 CFR 204.6 (e)."

Problema #3. „Acordurile de răscumpărare sunt impermeabile pentru chestiunea Izummi.”

În timp ce Notificarea de reziliere a constatat că aceste probleme de mai sus au fost soluționate de LBVRC, aceasta a făcut următoarele distincții pentru fiecare problemă:

Comentariul USCIS #1. „Unitățile vor fi deținute de EBS / LBV LLC și există nicio garantie că investitorii vor primi unitățile la închidere. Mai departe, unitățile nu pot fi ocupate și utilizate ca reședință permanentă”(A adăugat accentul.)

Comentariul USCIS #2: „NCE achiziționează proprietăți imobiliare de la dezvoltator în calitate de client și nu investitori individuali. În plus, investitorii individuali nu vor mai primi unitățile mai târziu ca parte a strategiei de ieșire pentru investiția lor. ”(a adăugat Accent.)

Comentariul USCIS #3. NCE „... a eliminat clauza care prevede răscumpărarea unităților [în documentele de ofertă] către investitori la închidere. Cu toate acestea, clauzele privind drepturile de utilizare la care se face referire nu s-au schimbat ... [și] drepturile de utilizare aplicate Companiei, dar nu investitorii individuali“. (S-a adăugat accentul.)

Ceea ce este surprinzător pentru acest scriitor este faptul că proiectele curente EB-5 oferă investiții care par să contravină Izummi și Politica USCIS. Exemplul LBVRC ilustrează faptul că oferirea investitorilor „faptă la închidere” sau unele „drepturi de utilizare” asupra bunurilor imobiliare va reprezenta o formă de acord de răscumpărare și, prin urmare, impermeabilă.

Politica USCIS pare a fi clară. Așa cum se menționează în Manualul său de politici USCIS, se înțelege o „rentabilitate garantată” pentru a include „… dreptul la o proprietate sau utilizarea eventuală a unui activ anume ținând cont de contribuția capitalului investitorului la noua întreprindere comercială ...”^[4] USCIS explică în continuare că „… așteptatul valoarea actuala a dreptului de proprietate garantat sau utilizarea unui astfel de activ voi calculați valoarea totală a contribuției de capital a investitorului pentru a determina câți bani au fost puși la risc. ”(Subliniază accentul.) După cum a menționat USCIS, dacă valoarea actuală a condominiului, drepturilor de utilizare sau a bunurilor imobiliare furnizate investitorului EB-5 are orice sumă în dolari, aceasta ar avea, în esență, efectul de a reduce investiția minimă necesară pentru investitorul EB-5.^[5]  Întrucât aproape toți candidații EB-5 care investesc în proiecte EB-5 contribuie cu $500.000, efectul unei simple scăderi de $1 a sumei cerute la riscuri îi va determina să le refuze petițiile EB-5 sau, mai rău, să le aibă cartile verzi. devii revocabil. Așa cum se menționează și în Manualul de politici USCIS:

„Nimic nu împiedică un investitor imigrant să primească o rentabilitate a capitalului său sub forma unei distribuții a profiturilor de la noua întreprindere comercială. Această distribuție a profiturilor se poate întâmpla în perioada rezidențială condiționată și poate avea loc înainte de crearea locurilor de muncă necesare. Cu toate acestea, distribuția nu poate fi o parte din investiția minimă calificată a investitorului și nu poate fi garantată investitorului. "

Dacă investitorul își schimbă drepturile sau proprietățile imobiliare în schimbul reședinței permanente, atunci va trebui să fie derivat dintr-o distribuție a profitului net și nu pe baza contribuției de capital.

Acest lucru este mai îngrijorător faptul că proiectele EB-5, inclusiv cele din sudul Floridei, sunt comercializate de dezvoltatori și de brokerajul lor imobiliar după cum urmează. Conform acestui autor de către alți avocați din domeniul imigrării, agenți de vânzare și cumpărare, precum și investitori, planul de investiții ar permite aplicarea unei părți sau a unei investiții EB-5 de $500.000 pentru prețul de achiziție la valoarea actuală de astăzi. De exemplu, dacă un investitor EB-5 ar cumpăra o unitate de condominiu pentru $600.000, investitorul ar trebui apoi să depună un depozit suplimentar de $100.000 ca plată pentru unitatea de condominiu. Vânzătorii de proprietăți imobiliare ar utiliza apoi contribuția de $500.000 a investitorului la sfârșitul reședinței lor condiționale pentru a încheia închiderea unității de condominiu. Investitorilor EB-5 li se spune, de asemenea, că vor primi drepturi de utilizare la condominiu sau activ imobiliar anual, în timp ce sunt rezidenți permanenți condiționat.

Ceea ce este în plus mai rău este că, de asemenea, este raportat că EB-5 investitori li se oferă „acorduri laterale” care nu sunt incluse în petițiile inițiale I-526. Investitorii EB-5 ar trebui, de asemenea, să fie sfătuiți sau dezvăluiți riscul potențial al unor astfel de acorduri secundare în Memorandumul lor de plasare privată sau PPM-urile. Mai mult, este, de asemenea, problematic faptul că USCIS poate să nu fi fost informat despre aceste clauze de răscumpărare, violare, tranzacții imobiliare în acordurile laterale și poate fi motiv de prezentare greșită de către directorii de proiecte EB-5 sau investitori. Dacă intermedierii imobiliare (și sutele de agenți angajați de către aceștia) contractați de dezvoltatorii EB-5 sunt angajați în vânzarea investițiilor imobiliare, trebuie să se pună problema dacă agenții primesc sau nu comisioane pentru vânzarea imobiliare bazate pe valoarea actuală a imobilului sau o valoare viitoare. De asemenea, există compensații bazate pe investiții, care ar face ca comisioanele imobiliare să fie supuse regulilor privind taxele de căutare reglementate de SEC și FINRA.

Recomandarea către potențialii investitori EB-5 este că utilizarea unei părți sau a întregii contribuții de capital EB-5 ca mijloc de asigurare a unui beneficiu viitor de bunuri imobiliare în numele investitorului EB-5 ar putea fi probabil o încălcare a USCIS pe termen lung. decizii anterioare permanente și politica actuală. Orice beneficiu, inclusiv ceea ce poate fi considerat un beneficiu intangibil, cum ar fi drepturile de utilizare, poate chiar un interval de timp preferat pentru finalizarea închiderii imobiliare, poate pune în pericol o investiție EB-5.

^[1] Vedea https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativedocuments/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, vizualizat ultima dată pe 29 noiembrie 2018.

^[2] Numai pentru membrii IIUSA, vezi http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19%20LBV%20%28NOIT%29.pdf.

^[3] A se vedea nota de subsol 1.

^[4] Vedea https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Chapter2.html, vizualizat ultima dată pe 29 noiembrie 2018.

^[5] USCIS spune în manualul său, „De exemplu, dacă investitorului imigrant i se oferă un drept de proprietate sau de utilizare a bunurilor imobiliare, valoarea actuală a imobilului respectiv nu va fi contabilizată ca capital de investiție pusă în pericol de pierdere.”