In het EB-5-landschap van vandaag zoeken individuen meestal EB-5 projecten die waarschijnlijk hun kapitaal aan hen zullen teruggeven wanneer hun EB-5-proces voorbij is. Veel investeerders zal een "op leningen gebaseerd" project kiezen waarmee hun geld samen kan worden gepoold in een special purpose vehicle ("SPV") en vervolgens uitgeleend aan een ontwikkelaar. Traditioneel betekent dit dat de lening uitgegeven door de SPV, of (zoals genoemd door USCIS) nieuwe commerciële onderneming of NVU, op een bepaald niveau zal worden ondersteund door een harde activa zoals onroerend goed. Met het oog hierop stellen sommige ontwikkelaars voor om de harde activa zelf, dwz onroerend goed, rechtstreeks aan een EB-5-belegger te leveren. Dit artikel bespreekt een "hernieuwde" en gevaarlijke trend die is heropend in de Florida EB-5 beleggersmarkt.

Op 23 juli 2012 heeft de USCIS de aanwijzing van het Lake Buena Vista Regional Center ("LBVRC") beëindigd,^[1] na aanvankelijke afgifte van het regionale centrum een kennisgeving van intentie tot beëindiging ("NOIT") ^[2] op 19 december 2011. In de NOIT en de kennisgeving van beëindiging vond USCIS de volgende verontrustende zaken:

Zaak 1. "Het project in het regionale centrum is in wezen een transactie met onroerend goed, in tegenstelling tot een fonds voor het creëren van kapitaal, omdat de NVU een bemiddelaar is die vervolgens het onroerend goed bij de EB5-investeerders van immigranten gaat uitgeven."^[3]

Nummer 2. "Het AAO heeft terecht opgemerkt dat investeringen in ontwikkeld onroerend goed voor verhuurdoeleinden of bezetting niet kwalificeren als een investering in een commerciële onderneming per 8 CFR 204,6 (e)."

Probleem # 3. "Uitwisselingsovereenkomsten zijn ontoelaatbaar per kwestie van Izummi."

Hoewel in het bericht van beëindiging werd vastgesteld dat deze bovengenoemde problemen door LBVRC werden opgelost, maakte het de volgende onderscheidingen voor elk probleem:

USCIS Reactie # 1. "De units zullen eigendom zijn van EBS / LBV LLC en dat is er geen garantie dat de beleggers de eenheden zullen ontvangen bij het sluiten. Verder, de eenheden mogen niet worden gebruikt en worden gebruikt als permanente verblijfplaats. "(Nadruk toegevoegd.)

USCIS Reactie # 2: De "... NVCE koopt onroerend goed van ontwikkelaar als een klant en niet de individuele investeerders. Bovendien zullen de individuele beleggers de eenheden later niet langer ontvangen als onderdeel van de exit-strategie voor hun investering. "(Nadruk toegevoegd.)

USCIS Reactie # 3. De NVU "... heeft de clausule met betrekking tot de terugbetaling van eenheden [in hun aanbiedingsdocumenten] aan de beleggers bij het sluiten van de overeenkomst geschrapt. De hierin vermelde gebruiksrechtclausules hebben echter niet [...] de gebruiksrechten gewijzigd die op het bedrijf zijn toegepast, maar niet de individuele beleggers”. (Nadruk toegevoegd.)

Wat verrassend is voor deze schrijver, is dat huidige EB-5-projecten investeringen bieden die in strijd lijken te zijn Izummi en USCIS-beleid. Het LBVRC-voorbeeld illustreert dat het aanbieden van een "akte bij sluiting" of een aantal "gebruiksrechten" aan de vastgoedactiva een vorm van een terugkoopovereenkomst is en dus ontoelaatbaar.

Het USCIS-beleid lijkt duidelijk. Zoals opgemerkt in haar USCIS Policy Manual, wordt hierin een "gegarandeerd rendement" gedefinieerd als "... het recht op uiteindelijke eigendom of gebruik van een bepaald activum in ruil voor de kapitaalinbreng van de investeerder in de nieuwe commerciële onderneming ...".^[4] USCIS legt verder uit dat "... het verwachte huidige waarde van het gegarandeerde eigendom of gebruik van dergelijke activa zullen meetellen tegen het totale bedrag van de kapitaalinbreng van de investeerder bij het bepalen van de hoeveelheid geld die op het spel stond. "(Nadruk toegevoegd.) Zoals opgemerkt door USCIS, als de contante waarde van het condominium, gebruiksrechten of onroerend goed dat aan de EB-5-belegger wordt verstrekt, om het even welk dollarbedrag, zou dit in wezen neerkomen op een verlaging van de vereiste minimale investering voor de EB-5-belegger.^[5]  Aangezien bijna alle EB-5-aanvragers die in EB-5-projecten investeren $ 500.000 bijdragen, zal het effect van slechts een vermindering van $ 1 in hun vereiste risicokapitaal ertoe leiden dat hun EB-5-verzoekschriften worden geweigerd, of erger nog, hun groene kaarten worden herroepbaar . Zoals ook opgemerkt in de USCIS Policy Manual:

"Niets belet een immigrantinvesteerder om een rendement op zijn of haar kapitaal te ontvangen in de vorm van een winstuitkering van de nieuwe commerciële onderneming. Deze winstverdeling kan plaatsvinden tijdens de voorwaardelijke verblijfsperiode en kan plaatsvinden voordat de vereiste banen worden gecreëerd. De distributie kan echter geen deel uitmaken van de minimale kwalificerende belegging van de belegger en kan niet worden gegarandeerd aan de belegger. "

Als een onroerend goed gebruiksrecht of eigendom wordt ingewisseld door de belegger in ruil voor hun permanente verblijf, dan zal het moeten worden afgeleid van een verdeling van de nettowinst en niet op basis van hun kapitaalinbreng.

Dit is zorgwekkender dan dat EB-5-projecten, inclusief die in Zuid-Florida, op de volgende problematische manier door ontwikkelaars en hun makelaardij in de handel worden gebracht. Zoals gemeld aan deze auteur door andere immigratieadvocaten, verkopende en verkopende agenten, evenals investeerders, zou het investeringsplan toestaan dat een deel van of een volledige EB-5 investering van $ 500.000 wordt toegepast in de richting van de koopprijs van het appartement. op de huidige waarde van vandaag. Als een EB-5-belegger bijvoorbeeld een condo-eenheid koopt voor $ 600.000, zou de belegger een extra aanbetaling van $ 100.000 moeten doen als betaling voor de condo-eenheid. De verkopers van het onroerend goed zouden dan de $ 500.000 bijdrage van de investeerder aan het einde van hun voorwaardelijke verblijf gebruiken om het sluiten van de condominiumeenheid te beëindigen. De beleggers in de EB-5 krijgen ook te horen dat zij jaarlijks gebruiksrechten voor het condominium of onroerend goed zullen ontvangen terwijl zij een voorwaardelijk permanent ingezetene zijn.

Wat bovendien nog erger is, is dat ook wordt gemeld dat het EB-5 investeerders worden "zijafspraken" verstrekt die niet worden opgenomen in de oorspronkelijke I-526-verzoekschriften. De beleggers in de EB-5 zouden ook moeten worden geïnformeerd of bekend gemaakt over het potentiële risico van dergelijke nevenovereenkomsten in hun Private Placement Memoranda of PPM's. Bovendien is het ook problematisch dat USCIS mogelijk niet op de hoogte is gesteld van deze clausules over mogelijk inruil, geweld, onroerendgoedtransacties in de nevenovereenkomsten en dat er redenen kunnen zijn voor een onjuiste voorstelling van zaken door de indieners van het EB-5-project of investeerders. Of de vastgoedmakelaars (en de honderden tussenpersonen die ze in dienst hebben) die door de EB-5-ontwikkelaars worden gecontracteerd zich bezighouden met de verkoop van vastgoedbeleggingen, moet worden betwijfeld door de vraag of agenten al dan niet commissies ontvangen voor de verkoop van onroerend goed op basis van de contante waarde van het onroerend goed, of een toekomstige waarde. Alsmede, zijn alle op betalingen gebaseerde vergoedingen, die de vastgoedcommissies zouden onderwerpen aan SEC- en FINRA-gereguleerde vindentariefregels.

De aanbeveling aan potentiële EB-5-beleggers is dat het gebruik van een deel of het geheel van uw EB-5-kapitaalbijdrage als een middel om een toekomstig voordeel van onroerend goed te verkrijgen in naam van de EB-5-belegger waarschijnlijk een schending van USCIS is. staande precedenten en het huidige beleid. Elk voordeel, inclusief wat kan worden beschouwd als een immaterieel voordeel zoals gebruiksrechten, misschien zelfs een voorkeursperiode voor het finaliseren van een sluiting van een onroerend goed, kan een EB-5-investering in gevaar brengen.

^[1] Zien https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativedocuments/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, laatst bekeken op 29 november 2018.

^[2] Alleen voor IIUSA-leden http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19LBVNOIT.pdf.

^[3] Zie voetnoot 1.

^[4] Zien https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Chapter2.html, laatst bekeken op 29 november 2018.

^[5] USCIS zegt in zijn handleiding: "Als de immigrantbelegger bijvoorbeeld het eigendomsrecht of het gebruik van onroerend goed krijgt, wordt de contante waarde van dat onroerend goed niet meegeteld als het investeringskapitaal dat met verlies dreigt."