Nel panorama EB-5 di oggi, le persone in genere cercano Progetti EB-5 che è probabile che restituiscano il loro capitale a loro quando il loro processo EB-5 è finito. Molti gli investitori sceglierà un progetto "basato sul prestito" che consenta di raggruppare i loro fondi in una società veicolo ("SPV") e di prestarli a uno sviluppatore. Tradizionalmente, questo ha significato che il prestito emesso dalla SPV, o (come definito da USCIS), una nuova impresa commerciale o NCE, sarà sostenuto a un certo livello da una risorsa difficile come quella immobiliare. Con questo in mente, alcuni sviluppatori stanno proponendo di fornire direttamente l'hard asset, cioè l'immobiliare, a un investitore EB-5. Questo articolo discute una "nuova trovata" e una tendenza pericolosa che è riemersa nel mercato degli investitori EB-5 in Florida.

Il 23 luglio 2012, l'USCIS ha chiuso la designazione del Lake Regional Center di Lake Buena Vista ("LBVRC"),^[1] dopo aver inizialmente emesso il centro regionale un avviso di intenzione di terminare ("NOIT") ^[2] il 19 dicembre 2011. In NOIT e Notice of Termination, USCIS ha riscontrato i seguenti problemi problematici:

Numero 1 "Il progetto del centro regionale è essenzialmente una transazione immobiliare in contrasto con un lavoro che crea un veicolo di investimento di capitale perché l'NCE è un intermediario che successivamente convertirà la proprietà negli investitori immigrati EB5".^[3]

Numero 2 "L'AAO ha correttamente osservato che l'investimento in immobili sviluppati a scopo di noleggio o occupazione non si qualifica come investimento in un'impresa commerciale per 8 CFR 204.6 (e)."

Numero 3 "Gli accordi di riscatto sono inammissibili per materia di Izummi."

Mentre l'avviso di cessazione ha rilevato che questi problemi di cui sopra sono stati risolti da LBVRC, ha fatto le seguenti distinzioni per ciascun problema:

Commento n. 1 di USCIS. "Le unità saranno di proprietà di EBS / LBV LLC e c'è nessuna garanzia che gli investitori riceveranno le unità alla chiusura. Inoltre, il le unità non possono essere occupate e utilizzate come residenza permanente." (Enfasi aggiunta.)

Commento USCIS n. 2: "... NCE sta acquistando beni immobili dallo sviluppatore come cliente e non dai singoli investitori. Inoltre, i singoli investitori non riceveranno più le unità successivamente come parte della strategia di uscita per il loro investimento. "(Enfasi aggiunta).

Commento USCIS n. 3. L'NCE "... ha rimosso la clausola che prevede il rimborso delle quote [nei documenti di offerta] agli investitori alla chiusura. Tuttavia, le clausole sui diritti di utilizzo a cui si fa riferimento non hanno modificato ... [e] i diritti di utilizzo applicati alla Società ma non i singoli investitori”. (Enfasi aggiunta.)

Ciò che sorprende questo autore è che gli attuali progetti EB-5 stanno offrendo investimenti che sembrano contravvenire Izummi e la politica USCIS. L'esempio LBVRC illustra che offrire agli investitori un "atto alla chiusura" o alcuni "diritti di utilizzo" al patrimonio immobiliare sarà una forma di un accordo di riscatto e, quindi, non consentito.

La politica USCIS sembra essere chiara. Come indicato nel suo Manuale delle norme USCIS, definisce un "rendimento garantito" per includere "... il diritto alla proprietà o all'utilizzo finale di una particolare attività in considerazione del contributo del capitale dell'investitore nella nuova impresa commerciale ...".^[4] USCIS spiega inoltre che "... l'atteso valore attuale della proprietà garantita o utilizzo di tale bene volontà conta contro l'importo totale del contributo di capitale dell'investitore nel determinare quanto denaro è stato messo a rischio. "(Enfasi aggiunta.) Come notato da USCIS, se il valore attuale del condominio, i diritti di utilizzo o il patrimonio immobiliare che viene fornito all'investitore EB-5 ha qualsiasi importo in dollari, avrebbe essenzialmente l'effetto di ridurre l'investimento minimo richiesto per l'investitore EB-5.^[5]  Poiché quasi tutti i candidati EB-5 che investono in progetti EB-5 stanno contribuendo con $ 500.000, l'effetto di una semplice diminuzione di $ 1 nel loro importo richiesto a rischio li farà negare le loro petizioni EB-5, o peggio avere le loro carte verdi revocabili . Come rilevato anche dal manuale delle norme USCIS:

"Nulla impedisce ad un investitore immigrato di ricevere un rendimento sul suo capitale sotto forma di distribuzione di profitti dalla nuova impresa commerciale. Questa distribuzione di profitti può verificarsi durante il periodo di residenza condizionale e può accadere prima di creare i lavori richiesti. Tuttavia, la distribuzione non può essere una parte dell'investimento minimo ammissibile dell'investitore e non può essere garantita all'investitore ".

Se un diritto di proprietà immobiliare o proprietà viene scambiato dall'investitore in cambio della sua residenza permanente, allora dovrà essere derivato da una distribuzione di profitti netti, e non in base al loro contributo in conto capitale.

Questo è più preoccupante che i progetti EB-5, compresi quelli nel sud della Florida, siano commercializzati dagli sviluppatori e dai loro intermediari immobiliari nel seguente modo problematico. Come riportato a questo autore da altri avvocati dell'immigrazione, agenti di vendita e di acquisto, così come investitori, il piano di investimento consentirebbe in tutto o in parte un investimento EB-5 di $ 500.000 da applicare al prezzo di acquisto del condominio al valore attuale di oggi. Ad esempio, se un investitore EB-5 acquistasse un'unità di condominio per $ 600.000, l'investitore avrebbe quindi dovuto effettuare un ulteriore deposito di $ 100.000 come pagamento per l'unità condominiale. I venditori del settore immobiliare utilizzerebbero quindi il contributo di $ 500.000 dell'investitore al termine della residenza condizionata per concludere la chiusura dell'unità condominiale. Agli investitori EB-5 viene inoltre comunicato che riceveranno i diritti di utilizzo sul patrimonio condominiale o immobiliare ogni anno mentre sono residenti permanenti condizionali.

Ciò che è ulteriormente peggiore è che è stato anche riferito che il Investitori EB-5 vengono forniti "accordi collaterali" che non sono inclusi nelle prime petizioni I-526. Gli investitori EB-5 dovrebbero anche essere informati o divulgare il potenziale rischio di tali accordi collaterali nei loro Memorandum di collocamento privato o PPM. Inoltre, è anche problematico che USCIS potrebbe non essere stata informata di queste clausole potenzialmente transitorie, di violazione, di transazioni immobiliari negli accordi collaterali e potrebbe essere motivo di false dichiarazioni da parte dei filer o investitori del progetto EB-5. Se le intermediazioni immobiliari (e le centinaia di agenti impiegati da loro) che sono contrattate dagli sviluppatori EB-5 sono impegnate nella vendita di investimenti immobiliari, deve essere messa in dubbio dal fatto che gli agenti stiano ricevendo commissioni per la vendita di immobiliare basato sul valore attuale del bene immobile, o un valore futuro. Inoltre, vi sono pagamenti compensativi basati sugli investimenti, che renderebbero le commissioni immobiliari soggette alle regole sulle commissioni di ricerca regolamentate da SEC e FINRA.

La raccomandazione ai potenziali investitori EB-5 è che l'utilizzo parziale o totale del proprio contributo in conto capitale EB-5 come mezzo per assicurare un beneficio futuro del settore immobiliare in nome dell'investitore EB-5 potrebbe essere una violazione dell'USCIS a lungo termine. le precedenti decisioni permanenti e la politica attuale. Qualsiasi vantaggio, incluso quello che può essere considerato un vantaggio immateriale come i diritti di utilizzo, forse anche un periodo preferibile per finalizzare la chiusura di un immobile, può mettere in pericolo un investimento EB-5.

^[1] Vedere https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativedocuments/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, ultimo visto il 29 novembre 2018.

^[2] Solo per i membri IIUSA, vedi http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19LBVNOIT.pdf.

^[3] Vedi nota 1.

^[4] Vedere https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Chapter2.html, ultimo visto il 29 novembre 2018.

^[5] USCIS afferma nel suo manuale: "Ad esempio, se l'investitore immigrato ha il diritto di proprietà o l'uso di beni immobili, il valore attuale di tale immobile non sarà considerato come capitale di investimento messo a rischio di perdita".