Le 7 août 2014, j'étais présent lors de l'ouverture de la mairie de Miami pour annoncer la création de son nouveau Centre régional EB-5, qui a été désigné par les US Citizenship and Immigration Services (USCIS) en mai 2014. Le maire de Miami, Tomás Regalado, a annoncé que le nouveau centre régional serait administré par une nouvelle agence municipale nommée Office of International Business Development. Le maire Regalado espère que le centre régional mènera à la promotion de la croissance économique et de la création d'emplois à Miami. A travers sa nouvelle agence, sa relation avec divers villes sœurs, et le processus de candidature strict mené par des conseils consultatifs locaux, spécifiques à l'industrie, la ville de Miami semble avoir une alternative viable pour les opportunités de financement commercial dans le sud de la Floride.

Après le maire Regalado, la séance d'information a été dirigée par le directeur du centre régional, Mikki Canton, un avocat de haut rang qui a servi Miami pendant de nombreuses années. Mme Canton a célébré le lancement officiel du centre régional comme un énorme avantage pour Miami et sa capacité à offrir des prêts à faible coût ou un financement par actions aux entreprises situées dans le sud de la Floride. Elle informe le public que le centre régional a été approuvé pour un territoire géographique impliquant les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach. Par conséquent, alors que les entreprises de la ville de Miami peuvent être les plus avantageuses pour la ville, le centre régional ne s'arrêtera pas aux frontières de Miami. De plus, bien que le premier projet inclus dans le dossier du centre régional ait été un développement immobilier commercial, tel que mentionné par Mme Canton et les conseillers du centre régional, la politique de l'USCIS permet à d'autres industries d'être financées par un centre régional sans modifier sa désignation. En fait, le projet initial inclus n'a été approuvé que comme «hypothétique», ce qui signifie que le projet n'a pas été pré-approuvé par l'USCIS. L'approbation préalable d'un projet est possible par le dépôt d'une demande visant à modifier un nouveau centre régional, mais elle n'est ni obligatoire ni nécessaire par l'USCIS. Désormais, le centre régional de la ville de Miami est autorisé à parrainer ou «louer à» des projets qualifiés le droit légal de financer leurs projets avec des capitaux étrangers - en échange d'une résidence permanente légale.

Comme le note le Examen quotidien des activités, qui a interviewé les responsables du nouveau centre régional de la ville de Miami avant la session d'information, le centre régional ne donnera pas simplement de l'argent. Mme Canton aurait déclaré: «Les gens ont appelé pour dire« Oh, quand la ville va-t-elle nous donner de l'argent? Écoutez, mon frère connaît le maire et est ami avec telle ou telle personne et ils retournent loin. Nous éduquons les gens, ce n'est pas ainsi que cela fonctionne. »En effet, comme le savent tous ceux qui ont participé au programme EB-5 Regional Center, comment cela fonctionne est un projet potentiel doit avoir (1) un plan d'affaires complet; (2) une étude d'impact économique qui évalue les effets et les intrants; (3) une documentation de projet vérifiable, fournie et transparente qui soutient les dépenses et les revenus prévus que le projet prévoit d'avoir; et (4) une stratégie marketing pour lever le capital EB-5.

Le centre régional EB-5 de la ville de Miami ne prévoit pas de commercialiser ses projets directement auprès des investisseurs. Il commercialisera le centre régional, son site Internet et ses plans d'affaires. Mais, comme l'a noté Mme Canton, le centre régional exigera que chaque société de projet soit responsable de la levée de ses capitaux nécessaires. Chaque projet qui souhaite financer ses projets avec des capitaux EB-5 par le biais de partenariats d'investissement affiliés au centre régional de la ville de Miami devra être examiné et approuvé séparément par le centre régional et un comité indépendant de professionnels de l'industrie locale. Mme Canton déclare que chaque projet potentiel devra s'appliquer à la ville de Miami et que les frais de candidature pour chaque projet varieront en fonction de l'expérience et de la réputation de l'entreprise. En résumé, Mme Canton ou son avocat ont noté ce qui suit:

• Frais de développeur réduits. Chaque propriétaire de projet sera facturé des frais de développement basés sur le montant total du capital EB-5 qui sera levé par le biais du centre régional EB-5 de la ville de Miami. Les entreprises qui ont une réputation réussie, fiable et solide peuvent se voir offrir des frais qui s'élèvent à 0,5% du capital EB-5 levé grâce au projet.
• Tarifs différents pour différentes sociétés. Les frais de développement peuvent représenter jusqu'à 5% du capital EB-5 levé dans le cadre du projet.
• Gestionnaire d'investissements. Le centre régional EB-5 de la ville de Miami ne sera pas le commandité ou le gestionnaire de la société en commandite ou à responsabilité limitée qui servira d'entité ad hoc créée pour financer le capital EB-5. Cependant, la ville de Miami jouera un rôle, en collaboration avec son avocat indépendant du cabinet d'avocats Greenberg Traurig, pour garantir le bon déroulement des opérations. Par conséquent, la ville de Miami ne s'oppose pas à ce que des entités d'entreprise correctement structurées agissent en tant que commandité et propriétaire de projet distinct (bien qu'affilié).
• L'engagement n'est pas nécessaire (dans tous les projets). Le centre régional EB-5 de la ville de Miami décidera au cas par cas si un propriétaire de projet est tenu d'utiliser le séquestre en attendant l'approbation de l'approbation de la pétition I-526 de chaque investisseur EB-5.
• Conseiller juridique distinct requis. Greenberg Traurig déclare que son cabinet d'avocats ne sera pas tenu de représenter les maîtres d'ouvrage devant le centre régional. Chaque propriétaire de projet devra avoir un conseiller juridique distinct pour préparer son dossier de candidature.
• Processus de demande. Le centre régional EB-5 de la ville de Miami exigera que chaque projet potentiel présente un plan d'affaires complet à la ville afin d'être pris en compte dans le processus de vérification.
• Plans de levée de fonds en capital marketing. Le centre régional EB-5 de la ville de Miami permettra à chaque projet de recourir à des courtiers agréés (conformément aux règles du règlement D de la Securities and Exchange Commission (SEC) et aux règles d'État bleues) ou à des agences de migration étrangères (en conformément au règlement S de la SEC). Il y a eu un fort échange entre la ville et divers agents immobiliers de l'auditoire concernant leur capacité à percevoir des honoraires d'intermédiation ou de réussite d'un projet EB-5. Ceci est interdit, Mme Canton et Greenberg Traurig l'ont noté à juste titre, à moins que les agents immobiliers soient autorisés en vertu des règles appropriées de la SEC ou de la FINRA, ou soient certains employés d'un propriétaire de projet. Des commissions immobilières, le cas échéant, peuvent être autorisées. Le centre régional EB-5 de la ville de Miami examinera soigneusement les stratégies de marketing de chaque propriétaire de projet individuel.
• Toutes les industries considérées. Toute industrie autorisée doit être prise en compte pour le centre régional. Bien que le centre régional ait été désigné pour l'immobilier commercial et la construction, d'autres opérations commerciales doivent être envisagées. Mme Canton et son équipe juridique ont reconnu le changement de politique USCIS EB-5 en mai 2013. Par conséquent, tous les secteurs d'activité, qu'il s'agisse d'établissements d'enseignement, de restaurants, d'industries manufacturières ou d'entrepôts de meubles (comme El Dorado, dont le propriétaire fondateur était dans le public) doit être considéré.
• Examen des investisseurs. Le centre régional EB-5 de la ville de Miami examinera de près tout investisseur individuel qui souhaite investir dans un projet spécifique. Pas encore clair sur la façon dont la ville prévoit de mettre en œuvre cela, sinon pour un examen séparé de la preuve de la source légale de fonds de chaque investisseur.

Il sera intéressant de voir les performances du centre régional EB-5 de la ville de Miami dans les années à venir. Mes questions seront de savoir combien de temps faudra-t-il pour que les candidats potentiels à un projet soient examinés? Un processus qui prend trop de temps peut réduire la valeur de la «location» d'un centre régional, au lieu d'en créer un nouveau. Mais la possibilité potentielle de payer 0,5% à la ville, en plus des coûts potentiels pour les courtiers et les investisseurs étrangers (qui peuvent être de l'ordre de 1 à 3%), peut être assez bonne à attendre. Pour d'autres maîtres d'ouvrage, payer 5% à la ville peut être plus que ce qu'ils souhaitent, ce qui peut les amener à envisager de créer leur propre centre régional. Malgré ce que certains peuvent percevoir, la ville de Miami ne sera pas le seul centre régional de la région (il y en a déjà beaucoup dans la région) et le maître d'ouvrage a le choix. Mais la ville de Miami peut offrir ce que beaucoup ne proposent pas: un centre régional EB-5 viable, rentable et contrôlé par la municipalité.

Pour plus d'informations sur la qualification de votre projet dans le cadre du programme EB-5 Immigrant Investor ou dans un centre régional particulier, y compris le centre régional EB-5 de la ville de Miami, Merci de bien vouloir me contacter pour plus d'informations.

Crédit photo: Steve Jurvetson; Autorisé par Creative Commons.