Dans le paysage EB-5 actuel, les individus recherchent généralement Projets EB-5 susceptibles de leur restituer leur capital à la fin de leur processus EB-5. Beaucoup investisseurs choisira un projet «basé sur un prêt» qui permet de regrouper leurs fonds dans un véhicule spécial («SPV»), puis de les prêter à un développeur. Traditionnellement, cela signifie que le prêt émis par le SPV, ou nouvelle entreprise commerciale ou NCE (comme l’appelle l’USCIS), sera adossé à un certain niveau à un actif solide tel que l’immobilier. Dans cet esprit, certains développeurs proposent de fournir directement à un investisseur EB-5 le bien dur, c’est-à-dire l’immobilier. Cet article décrit une tendance «nouvelle» et dangereuse qui a refait surface sur le marché des investisseurs EB-5 en Floride.

Le 23 juillet 2012, l'USCIS a mis fin à la désignation du Centre régional du lac Buena Vista («LBVRC»),^[1] après avoir initialement émis au centre régional un avis d'intention de résiliation («NOIT») ^[2] le 19 décembre 2011. Dans le NOIT et l'Avis de résiliation, l'USCIS a relevé les problèmes troublants suivants:

Numéro 1. "Le projet de centre régional est essentiellement une transaction immobilière par opposition à un véhicule d'investissement en capital créateur d'emplois, car le RCE est un intermédiaire qui cédera ensuite la propriété aux investisseurs immigrants EB5."^[3]

Numéro 2. "L'AAO a noté à juste titre qu'un investissement dans des biens immobiliers développés à des fins de location ou d'occupation ne pouvait pas être considéré comme un investissement dans une entreprise commerciale au sens de 8 CFR 204.6 (e)."

Numéro 3. "Les accords de rachat sont inadmissibles par affaire d'Izummi."

Alors que l’avis de résiliation indiquait que les problèmes ci-dessus avaient été résolus par la LBVRC, il établissait les distinctions suivantes pour chaque problème:

Commentaire n ° 1 de l'USCIS. «Les unités appartiendront à EBS / LBV LLC et il existe des aucune garantie que les investisseurs recevront les parts à la fermeture. De plus, le les unités ne peuvent pas être occupées et utilisées comme résidence permanente. ”(Soulignement ajouté.)

Commentaire n ° 2 de l'USCIS: Le «… NCE achète de l'immobilier à Developer en tant que client et non en tant qu'investisseur individuel. De plus, les investisseurs individuels ne recevront plus les parts plus tard dans le cadre de la stratégie de sortie pour leur investissement. "(Soulignement ajouté.)

Commentaire n ° 3 de l'USCIS. Les RCE «… ont supprimé la clause prévoyant le rachat de parts [dans leurs documents d'offre] aux investisseurs à la clôture. Toutefois, les clauses relatives aux droits d’utilisation qui y sont mentionnées n’ont pas changé… [et] les droits d’utilisation appliqués à la Société, mais pas les investisseurs individuels”. (Soulignement ajouté.)

Ce qui est étonnant pour cet auteur, c’est que les projets EB-5 actuels proposent des investissements qui semblent Izummi et politique USCIS. L'exemple de la LBVRC montre que le fait d'offrir aux investisseurs un «acte de fin de contrat» ou des «droits d'utilisation» des actifs immobiliers constituera une forme d'accord de rachat et, par conséquent, sera inadmissible.

La politique de l'USCIS semble être claire. Comme indiqué dans son manuel de politique USCIS, le terme «garantie de rendement» comprend «… le droit à la propriété ou à l'utilisation éventuelle d'un actif particulier, en contrepartie de l'apport de capital de l'investisseur dans la nouvelle entreprise commerciale…».^[4] L’USCIS explique en outre que “… la valeur actuelle de la propriété garantie ou utilisation d'un tel actif volonté compter dans le montant total de l'apport en capital de l'investisseur pour déterminer le montant de risque en risque. ”(Soulignement ajouté.) Comme l’a noté USCIS, si la valeur actuelle du condominium, des droits d’utilisation ou de l’actif immobilier fourni à l’investisseur EB-5 a n'importe quel montant, cela aurait essentiellement pour effet de réduire l’investissement minimum requis pour l’investisseur EB-5.^[5]  Étant donné que presque tous les candidats EB-5 qui investissent dans des projets EB-5 versent 500 000 dollars, une simple réduction de 1 dollar de leur montant en risque leur fera refuser leurs demandes EB-5 ou, pire, leur carte verte deviendra révocable. . Comme indiqué par le USCIS Policy Manual:

«Rien n'empêche un investisseur immigré de recevoir un rendement sur son capital sous la forme d'une distribution de bénéfices provenant de la nouvelle entreprise commerciale. Cette répartition des bénéfices peut avoir lieu pendant la période de résidence conditionnelle et peut avoir lieu avant la création des emplois requis. Toutefois, la distribution ne peut pas faire partie du placement minimum qualifiant de l'investisseur et ne peut avoir été garantie à l'investisseur. "

Si un investisseur échange des droits d'utilisation d'un bien immobilier ou une propriété en échange de leur résidence permanente, il devra alors être dérivé d'une distribution de bénéfices nets et non de leur apport en capital.

Cela est d'autant plus troublant que les promoteurs et leurs courtiers immobiliers commercialisent les projets EB-5, y compris ceux du sud de la Floride, de la manière problématique suivante. Comme indiqué à cet auteur par d'autres avocats spécialisés en droit de l'immigration, des agents de vente et des acheteurs et des investisseurs, le plan d'investissement autoriserait une partie ou la totalité d'un investissement EB-5 de 500 000 $ dans le prix d'achat du condo. à la valeur actuelle. Par exemple, si un investisseur EB-5 achetait un logement en copropriété pour 600 000 USD, il devrait alors effectuer un dépôt supplémentaire de 100 000 USD à titre de paiement pour le logement en copropriété. Les vendeurs de l'immobilier utiliseraient alors la contribution de 500 000 $ de l'investisseur à la fin de leur résidence conditionnelle pour conclure la fermeture du logement en copropriété. Les investisseurs EB-5 sont également informés qu'ils recevront des droits d'utilisation du bien immobilier en copropriété ou immobilier annuellement tant qu'ils sont résidents permanents conditionnels.

Ce qui est encore pire, c’est qu’il est également rapporté que le Investisseurs EB-5 sont fournis des «accords parallèles» qui ne sont pas inclus dans les pétitions initiales I-526. Les investisseurs EB-5 devraient également être informés ou divulguer le risque potentiel de tels accords parallèles dans leurs mémorandums de placement privé ou PPM. De plus, le fait que l'USCIS n'ait peut-être pas été informé de ces clauses de rachat, de violation de transaction immobilière potentiellement négatives dans les accords parallèles et pourrait constituer un motif de fausse déclaration de la part des déposants du projet EB-5 ou des investisseurs. Que les courtiers immobiliers (et les centaines d’agents qu’ils emploient) sous contrat avec les développeurs d’EB-5 soient engagés dans la vente d’investissements immobiliers doit être interrogé sur le fait de savoir si des agents reçoivent ou non des commissions pour la vente de biens immobiliers. biens immobiliers en fonction de la valeur actuelle des biens immobiliers ou d'une valeur future. En outre, la rémunération versée au titre des investissements est soumise à des paiements, ce qui rendrait les commissions immobilières soumises aux règles de la SEC et de FINRA en matière de frais de viseur.

La recommandation aux investisseurs EB-5 potentiels est que l'utilisation de tout ou partie de votre apport en capital EB-5 comme moyen de garantir un avantage futur immobilier au nom de l'investisseur EB-5 peut constituer une violation de l'USCIS à long terme. décisions en suspens et la politique actuelle. Tout avantage, y compris ce qui peut être considéré comme un avantage intangible tel que les droits d'utilisation, peut-être même un délai préférable pour finaliser la fermeture d'un bien immobilier, peut mettre en danger un investissement EB-5.

^[1] Voir https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativedocuments/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, consultée pour la dernière fois le 29 novembre 2018.

^[2] Pour les membres de IIUSA uniquement, voir http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19LBVNOIT.pdf.

^[3] Voir note 1.

^[4] Voir https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Chapter2.html, consultée pour la dernière fois le 29 novembre 2018.

^[5] USCIS indique dans son manuel, "Par exemple, si l'investisseur immigré se voit accorder un droit de propriété ou d'utilisation d'un bien immobilier, la valeur actuelle de ce bien immobilier ne sera pas comptée comme un capital d'investissement exposé au risque de perte."