En el panorama actual de EB-5, los individuos generalmente buscan Proyectos EB-5 que es probable que les devuelvan su capital cuando finalice su proceso EB-5. Muchos los inversores elegirá un proyecto "basado en préstamos" que permita que sus fondos se agrupen en un vehículo de propósito especial ("SPV") y luego se presten a un desarrollador. Tradicionalmente, esto ha significado que el préstamo emitido por el SPV, o (como lo llama USCIS) una nueva empresa comercial o NCE, estará respaldado en algún nivel por un activo duro como el inmobiliario. Con esto en mente, algunos desarrolladores proponen proporcionar el activo duro en sí, es decir, bienes raíces, directamente a un inversor EB-5. Este artículo analiza una tendencia "nueva" y peligrosa que ha resurgido en el mercado de inversores EB-5 de Florida.

El 23 de julio de 2012, el USCIS finalizó la designación del Centro Regional de Lake Buena Vista ("LBVRC"),^[1] después de emitir inicialmente un aviso de intención de terminación del centro regional ("NOIT") ^[2] el 19 de diciembre de 2011. En el NOIT y el Aviso de terminación, USCIS encontró los siguientes problemas problemáticos:

Edición #1. "El proyecto del centro regional es esencialmente una transacción de bienes raíces en lugar de un vehículo de inversión de creación de capital porque el NCE es un intermediario que posteriormente cederá la propiedad a los inversores inmigrantes EB5".^[3]

Edición #2. "La AAO señaló correctamente que la inversión en bienes inmuebles desarrollados para fines de alquiler u ocupación no califica como una inversión en una empresa comercial según 8 CFR 204.6 (e)".

Edición #3. "Los acuerdos de redención son inadmisibles por materia de Izummi".

Si bien el Aviso de terminación determinó que LBVRC resolvió estos problemas anteriores, hizo las siguientes distinciones para cada problema:

Comentario del USCIS #1. "Las unidades serán propiedad de EBS / LBV LLC y hay sin garantía que los inversores recibirán las unidades al cerrar. Además, el las unidades no pueden ser ocupadas y utilizadas como residencia permanente." (Énfasis añadido.)

Comentario USCIS #2: “… NCE está comprando bienes raíces del Desarrollador como cliente y no como inversionistas individuales. Además, los inversores individuales ya no recibirán las unidades más tarde. como parte de la estrategia de salida por su inversión "(énfasis agregado).

Comentario del USCIS #3. El NCE "... eliminó la cláusula que preveía la redención de unidades [en sus documentos de oferta] a los inversores al cierre. Sin embargo, las cláusulas de derechos de uso a las que se hace referencia en ellas no han cambiado ... [y] los derechos de uso aplicados a la Compañía, pero no los inversores individuales". (Énfasis añadido.)

Lo que sorprende a este escritor es que los proyectos EB-5 actuales están ofreciendo inversiones que parecen contravenir Izummi y la política de USCIS. El ejemplo de LBVRC ilustra que ofrecer a los inversores una "escritura al cierre" o algunos "derechos de uso" de los activos inmobiliarios será una forma de un acuerdo de rescate y, por lo tanto, inadmisible.

La política de USCIS parece ser clara. Como se señala en su Manual de Políticas de USCIS, el término "retorno garantizado" incluye "... el derecho a la eventual propiedad o uso de un activo en particular en consideración de la contribución del capital del inversor en la nueva empresa comercial ...".^[4] USCIS explica además que "... lo esperado valor presente de la propiedad garantizada o uso de dicho activo será contar contra el monto total de la contribución de capital del inversor para determinar cuánto dinero se puso en riesgo. ”(Énfasis agregado). Como lo señaló USCIS, si el valor presente del condominio, los derechos de uso o el activo inmobiliario que se proporciona al inversionista EB-5 tiene cualquier cantidad en dólares, esencialmente tendría el efecto de reducir la inversión mínima requerida para el inversionista EB-5.^[5]  Dado que casi todos los solicitantes EB-5 que invierten en proyectos EB-5 están contribuyendo con $500,000, el efecto de simplemente una disminución de $1 en su monto requerido de riesgo hará que se les nieguen sus peticiones EB-5, o peor aún, que tengan sus tarjetas verdes volverse revocable. Como también señaló el Manual de políticas de USCIS:

“Nada impide que un inversionista inmigrante reciba un retorno sobre su capital en forma de distribución de ganancias de la nueva empresa comercial. Esta distribución de ganancias puede ocurrir durante el período de residencia condicional y puede ocurrir antes de crear los trabajos requeridos. Sin embargo, la distribución no puede ser una parte de la inversión mínima calificada del inversor y no puede haber sido garantizada al inversor ".

Si el inversionista intercambia los derechos de uso de bienes inmuebles o la propiedad a cambio de su residencia permanente, entonces deberá derivarse de una distribución de ganancias netas y no en función de su contribución de capital.

Esto es más preocupante que los proyectos EB-5, incluidos los del sur de Florida, están siendo comercializados por los desarrolladores y sus corredores de bienes raíces de la siguiente manera problemática. Según lo informado a este autor por otros abogados de inmigración, agentes de venta y compra, así como inversores, el plan de inversión permitiría aplicar una parte o la totalidad de una inversión EB-5 de $500,000 al precio de compra del condominio al valor presente de hoy. Por ejemplo, si un inversionista EB-5 estuviera comprando una unidad de condominio por $600,000, entonces el inversionista necesitaría hacer un depósito adicional de $100,000 como pago por la unidad de condominio. Los vendedores de bienes inmuebles utilizarían la contribución del inversor $500,000 al final de su residencia condicional para concluir el cierre de la unidad de condominio. A los inversionistas EB-5 también se les dice que recibirán derechos de uso del condominio o activo inmobiliario anualmente mientras sean residentes permanentes condicional.

Lo que es peor es que también se informa que el individuales EB-5 inversores están recibiendo "acuerdos paralelos" que no se incluyen con las peticiones iniciales I-526. Los inversores EB-5 también necesitarían ser informados o divulgados sobre el riesgo potencial de tales acuerdos secundarios en sus Memorandos de Colocación Privada o PPM. Además, también es problemático que el USCIS puede no haber sido informado sobre estas cláusulas de transacciones inmobiliarias potencialmente canjeables, violatorias en los acuerdos paralelos y puede ser motivo de tergiversación por parte de los archivadores o inversores del proyecto EB-5. Se debe cuestionar si los corredores de bienes raíces (y los cientos de agentes empleados por ellos) que son contratados por los desarrolladores de EB-5 se dedican a la venta de inversiones inmobiliarias, deben cuestionarse si los agentes reciben o no comisiones por la venta de bienes inmuebles basados en el valor presente de los bienes inmuebles, o un valor futuro. Además, ¿hay algún pago de compensación basada en la inversión?

La recomendación para los posibles inversores EB-5 es que utilizar parte o la totalidad de su contribución de capital EB-5 como medio para asegurar un beneficio futuro de bienes inmuebles en nombre del inversor EB-5 puede ser una violación del USCIS a largo plazo. decisiones precedentes permanentes y política actual. Cualquier beneficio, incluido lo que puede considerarse un beneficio intangible, como los derechos de uso, tal vez incluso un marco de tiempo preferible para finalizar un cierre inmobiliario, puede poner en peligro una inversión EB-5.

^[1] Ver https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativedocuments/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, visto por última vez el 29 de noviembre de 2018.

^[2] Solo para miembros de IIUSA, vea http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19%20LBV%20%28NOIT%29.pdf.

^[3] Ver nota 1.

^[4] Ver https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Chapter2.html, visto por última vez el 29 de noviembre de 2018.

^[5] USCIS dice en su manual: "Por ejemplo, si el inversionista inmigrante tiene derecho de propiedad o uso de bienes inmuebles, el valor presente de esos bienes inmuebles no se contará como capital de inversión puesto en riesgo de pérdida".