In der heutigen EB-5-Landschaft suchen normalerweise Einzelpersonen EB-5-Projekte die ihr Kapital wahrscheinlich zurückgeben werden, wenn ihr EB-5-Prozess abgeschlossen ist. Viele Investoren wählt ein Darlehensprojekt, bei dem die Gelder in einem Zweckunternehmen (SPV) zusammengefasst und dann an einen Entwickler verliehen werden können. Traditionell bedeutet dies, dass das von der SPV oder (wie von USCIS bezeichnete) neue Handelsunternehmen oder NCE ausgegebene Darlehen in gewissem Umfang durch einen harten Vermögenswert wie Immobilien besichert wird. Vor diesem Hintergrund schlagen einige Entwickler vor, den harten Vermögenswert selbst, dh Immobilien, direkt einem EB-5-Investor zur Verfügung zu stellen. Dieser Artikel beschreibt einen "neuen" und gefährlichen Trend, der auf dem Florida EB-5-Anlegermarkt wieder aufgetaucht ist.

Am 23. Juli 2012 hat das USCIS die Benennung des Lake Buena Vista Regional Center („LBVRC“) eingestellt.^[1] nach anfänglicher Ausgabe des Regionalcenters eine Mitteilung über die beabsichtigte Beendigung ("NOIT") ^[2] am 19. Dezember 2011. USCIS stellte im NOIT und der Kündigungserklärung folgende problematische Probleme fest:

Fehler 1. "Das Regionalcenter-Projekt ist im Wesentlichen eine Immobilientransaktion, im Gegensatz zu einem Job-Investing-Vehikel, da die NCE ein Intermediär ist, der die Immobilie später den EB5-Einwanderungsinvestoren übertragen wird."^[3]

Ausgabe Nr. 2. "Die AAO stellte zu Recht fest, dass Investitionen in bebaute Immobilien zu Vermietungszwecken oder zur Belegung nicht als Investitionen in ein kommerzielles Unternehmen gemäß 8 CFR 204,6 (e) qualifiziert sind."

Ausgabe Nr. 3. "Rücknahmevereinbarungen sind pro Angelegenheit von Izummi unzulässig."

In der Kündigungserklärung wurde zwar festgestellt, dass diese Probleme von LBVRC gelöst wurden, es wurden jedoch für jedes Problem folgende Unterscheidungen getroffen:

USCIS-Kommentar Nr. 1. „Die Einheiten werden im Besitz der EBS / LBV LLC sein, und das gibt es keine Garantie dass die Anleger die Anteile erhalten beim Schließen. Weiter die Einheiten dürfen nicht als ständiger Wohnsitz belegt werden." (Betonung hinzugefügt.)

USCIS-Kommentar Nr. 2: Das „… NCE“ kauft als Kunde Immobilien vom Entwickler und nicht die einzelnen Investoren. Darüber hinaus erhalten die einzelnen Anleger die Anteile später nicht mehr als Teil der Exit-Strategie für ihre Investition. “(Hervorhebung hinzugefügt.)

USCIS-Kommentar Nr. 3. Die NCE „… hat die Klausel über die Rücknahme von Anteilen [in ihren Angebotsunterlagen] an die Anleger beim Abschluss aufgehoben. Die darin genannten Nutzungsrechtsklauseln haben sich jedoch nicht geändert… [und] die Nutzungsrechte, die auf das Unternehmen angewendet werden, aber nicht die einzelnen Investoren”. (Betonung hinzugefügt.)

Was für diesen Autor überraschend ist, ist, dass aktuelle EB-5-Projekte Investitionen bieten, die zu widersprechen scheinen Izummi und USCIS-Richtlinien. Das LBVRC-Beispiel verdeutlicht, dass das Anbieten einer „Tat beim Abschluss“ oder einiger „Nutzungsrechte“ für das Immobilienvermögen den Anlegern eine Form eines Rücknahmevertrags darstellt und somit unzulässig ist.

Die USCIS-Politik scheint klar zu sein. Wie in seinem USCIS-Richtlinienhandbuch vermerkt, umfasst es eine "garantierte Rendite", um "das Recht auf eventuellen Besitz oder die Verwendung eines bestimmten Vermögenswerts unter Berücksichtigung der Kapitalzuführung des Anlegers in das neue Handelsunternehmen…" einzubeziehen.^[4] USCIS erklärt weiter, dass „… das erwartete gegenwärtiger Wert des garantierten Eigentums oder Verwendung eines solchen Vermögenswertes werden Bei der Ermittlung, wie viel Geld gefährdet wurde, wird der Gesamtbetrag der Kapitaleinlage des Anlegers berücksichtigt. ”(Hervorhebung hinzugefügt.) Wie von USCIS festgestellt, wenn der Barwert der Eigentumswohnung, der Nutzungsrechte oder des Immobilienvermögens, die dem EB-5-Investor zur Verfügung gestellt werden, verfügt beliebiger DollarbetragDies würde im Wesentlichen dazu führen, dass die erforderliche Mindestinvestition für den EB-5-Investor gesenkt wird.^[5]  Da fast alle EB-5-Antragsteller, die in EB-5-Projekte investieren, 500.000 US-Dollar beisteuern, führt die Verringerung der erforderlichen Risikobeträge um 1 US-Dollar dazu, dass ihre EB-5-Petitionen abgelehnt werden, oder, schlimmer noch, dass ihre Green Cards widerruflich werden . Wie auch im USCIS-Richtlinienhandbuch vermerkt:

„Nichts hindert einen Einwanderer daran, eine Kapitalrendite in Form einer Gewinnverteilung des neuen Handelsunternehmens zu erhalten. Diese Gewinnverteilung kann während des bedingten Aufenthaltszeitraums vor dem Anlegen der erforderlichen Arbeitsplätze erfolgen. Die Ausschüttung darf jedoch kein Teil der Mindestanlage des Anlegers sein und dem Anleger nicht garantiert worden sein. “

Wenn ein Investor gegen einen dauerhaften Wohnsitz Immobiliennutzungsrechte oder -objekte gegen den Investor eintauscht, muss er sich aus der Ausschüttung des Nettogewinns ableiten und muss nicht auf der Kapitaleinlage basieren.

Dies ist umso beunruhigender, als EB-5-Projekte, einschließlich der Projekte in Südflorida, von Entwicklern und ihren Immobilienmaklern in der folgenden problematischen Weise vermarktet werden. Wie andere Anwälte, Anwälte, Kauf- und Verkaufsagenten sowie Investoren auch diesem Autor mitteilten, würde der Investitionsplan es ermöglichen, einen Teil oder die gesamte EB-5-Investition von 500.000 USD auf den Kaufpreis der Eigentumswohnung anzuwenden zum heutigen Barwert. Wenn ein EB-5-Investor beispielsweise eine Eigentumswohnung für 600.000 US-Dollar erwirbt, muss der Anleger eine zusätzliche Einzahlung von 100.000 US-Dollar als Zahlung für die Eigentumswohnung vornehmen. Die Verkäufer der Immobilie würden dann am Ende ihres bedingten Wohnsitzes den Beitrag des Anlegers in Höhe von 500.000 USD verwenden, um die Schließung der Eigentumswohnung abzuschließen. Den EB-5-Anlegern wird außerdem mitgeteilt, dass sie jährlich Nutzungsrechte an der Eigentumswohnung oder dem Immobilienvermögen erhalten werden, während sie dauerhaft an einem Wohnsitz ansässig sind.

Was noch schlimmer ist, ist, dass auch berichtet wird, dass die EB-5-Investoren Nebenabreden werden zur Verfügung gestellt, die in den ursprünglichen I-526-Petitionen nicht enthalten sind. Die EB-5-Anleger müssten außerdem in ihren Private Placement-Memoranda oder PPMs über das potenzielle Risiko solcher Nebenabreden informiert werden. Problematisch ist außerdem, dass USCIS möglicherweise nicht über diese potenziellen Rücknahme-, Verstoß- und Immobilientransaktionsklauseln in den Nebenabreden informiert wurde und die EB-5-Projektakteure oder -investoren möglicherweise falsch dargestellt werden. Ob die von den EB-5-Entwicklern beauftragten Immobilienmakler (und die Hunderte von von ihnen beschäftigten Agenten) mit dem Verkauf von Immobilieninvestitionen beauftragt werden, ist dahingehend zu hinterfragen, ob von den Agenten Provisionen für den Verkauf von erhalten werden Immobilien basierend auf dem Barwert der Immobilie oder einem zukünftigen Wert. Bei allen Zahlungen handelt es sich um eine anlagenbasierte Entschädigung, die dazu führen würde, dass die Immobilienprovisionen den von der SEC und FINRA regulierten Finder-Entgeltregeln unterliegen.

Die Empfehlung an potenzielle EB-5-Anleger lautet, dass die Verwendung eines Teils oder der gesamten EB-5-Kapitaleinlage als Mittel zur Sicherung eines künftigen Immobiliennutzens im Namen des EB-5-Anlegers eine Verletzung der USCIS-Strategie sein könnte. vorrangige Entscheidungen und aktuelle Politik. Jeglicher Vorteil, einschließlich eines immateriellen Nutzens wie Nutzungsrechte, möglicherweise sogar ein bevorzugter Zeitrahmen für den Abschluss eines Immobilienabschlusses, kann eine EB-5-Investition gefährden.

^[1] Sehen https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativedocuments/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, zuletzt angesehen am 29. November 2018.

^[2] Nur für IIUSA-Mitglieder siehe http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19LBVNOIT.pdf.

^[3] Siehe Fußnote 1.

^[4] Sehen https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Chapter2.html, zuletzt angesehen am 29. November 2018.

^[5] USCIS sagt in seinem Handbuch: "Wenn beispielsweise der Investor mit Migrationshintergrund ein Eigentums- oder Nutzungsrecht an Immobilien hat, wird der Barwert dieser Immobilien nicht als verlustgefährdetes Investitionskapital gewertet."