No cenário EB-5 de hoje, os indivíduos geralmente procuram Projetos EB-5 que provavelmente devolverão seu capital quando o processo EB-5 terminar. Muitos investidores escolherá um projeto “baseado em empréstimo” que permita que seus fundos sejam agrupados em um veículo para fins especiais (“SPV”) e depois emprestados a um desenvolvedor. Tradicionalmente, isso significa que o empréstimo emitido pela SPV, ou (como denominado pelo USCIS), nova empresa comercial ou NCE, será apoiado em algum nível por um ativo sólido, como o setor imobiliário. Com isso em mente, alguns desenvolvedores estão propondo a fornecer o próprio ativo em si, ou seja, imóveis, diretamente para um investidor EB-5. Este artigo discute uma tendência “recém-descoberta” e perigosa que ressurgiu no mercado de investidores da Flórida EB-5.

Em 23 de julho de 2012, o USCIS encerrou a designação do Centro Regional de Lake Buena Vista (“LBVRC”),^[1] após a emissão inicial do centro regional, um Aviso de Intenção de Encerrar (“NOIT”) ^[2] em 19 de dezembro de 2011. No NOIT e Aviso de Rescisão, o USCIS encontrou os seguintes problemas preocupantes:

Problema 1. “O projeto do centro regional é essencialmente uma transação imobiliária em oposição a um emprego que cria um veículo de investimento de capital porque o NCE é um intermediário que fará a propriedade dos investidores dos imigrantes EB5.”^[3]

Questão nº 2. “A AAO observou corretamente que o investimento em imóveis desenvolvidos para fins de locação ou ocupação não se qualifica como um investimento em uma empresa comercial por 8 CFR 204.6 (e).”

Questão nº 3. "Acordos de resgate são inadmissíveis por matéria de Izummi."

Enquanto a Notificação de Rescisão descobriu que estas questões acima foram resolvidas pelo LBVRC, fez as seguintes distinções para cada questão:

Comentário do USCIS # 1. “As unidades serão de propriedade da EBS / LBV LLC e não há nenhuma garantia que os investidores receberão as unidades ao fechar. Além disso, o unidades não podem ser ocupadas e usadas como residência permanente." (Enfase adicionada.)

USCIS Comment # 2: O “… NCE está comprando imóveis da Developer como um cliente e não os investidores individuais. Além disso, os investidores individuais não receberão mais as unidades posteriormente como parte da estratégia de saída pelo seu investimento. ”(ênfase adicionada)

USCIS Comment # 3. A NCE “… removeu a cláusula que prevê o resgate de unidades [em seus documentos de oferta] para os investidores no fechamento. No entanto, as cláusulas de direitos de uso aqui referenciadas não mudaram… [e] os direitos de uso aplicados à Empresa, mas não os investidores individuais” (Enfase adicionada.)

O que surpreende a este escritor é que os atuais projetos EB-5 estão oferecendo investimentos que parecem contrariar Izummi e política do USCIS. O exemplo do LBVRC mostra que oferecer aos investidores uma “escritura no fechamento” ou alguns “direitos de uso” aos ativos imobiliários será uma forma de acordo de resgate e, portanto, inadmissível.

A política do USCIS parece ser clara. Conforme observado em seu Manual de Normas do USCIS, ele define um “retorno garantido” para incluir “… o direito de eventual propriedade ou uso de um determinado ativo em consideração à contribuição de capital do investidor para a nova empresa comercial…”.^[4] O USCIS explica ainda que “… o esperado valor presente da propriedade garantida ou uso de tal ativo vai contar contra o montante total da contribuição de capital do investidor para determinar quanto dinheiro foi colocado em risco. ”(Ênfase adicionada.) Conforme observado pelo USCIS, se o valor presente do condomínio, direitos de uso ou ativo imobiliário fornecido ao investidor EB-5 qualquer quantia em dólar, teria essencialmente o efeito de reduzir o investimento mínimo exigido para o investidor EB-5.^[5]  Como quase todos os candidatos EB-5 que investem em projetos EB-5 estão contribuindo com US $ 500.000, o efeito de simplesmente uma redução de US $ 1 na quantia exigida em risco fará com que suas petições EB-5 sejam negadas ou, pior, que seus green cards se tornem revogáveis . Como também observado pelo Manual de Políticas do USCIS:

“Nada impede que um investidor imigrante receba um retorno sobre seu capital na forma de uma distribuição de lucros da nova empresa comercial. Essa distribuição de lucros pode acontecer durante o período de residência condicional e pode acontecer antes de criar os trabalhos necessários. No entanto, a distribuição não pode ser uma parte do investimento mínimo qualificado do investidor e não pode ser garantida ao investidor ”.

Se os direitos de uso ou propriedade de um imóvel forem trocados pelo investidor em troca de sua residência permanente, então ele terá que ser derivado de uma distribuição de lucros líquidos, e não com base em sua contribuição de capital.

Isso é mais preocupante que os projetos do EB-5, incluindo os do sul da Flórida, estejam sendo comercializados pelos desenvolvedores e suas corretoras imobiliárias da seguinte maneira problemática. Conforme relatado a este autor por outros advogados de imigração, agentes de venda e de compra, bem como investidores, o plano de investimento permitiria que parte ou todo o investimento de US $ 500.000 do EB-5 fosse aplicado ao preço de compra do condomínio. no valor presente de hoje. Por exemplo, se um investidor EB-5 estivesse comprando uma unidade de condomínio por US $ 600.000, o investidor precisaria fazer um depósito adicional de US $ 100.000 como pagamento pela unidade do condomínio. Os vendedores do imóvel utilizariam então a contribuição de US $ 500.000 do investidor no final de sua residência condicional para concluir o fechamento da unidade do condomínio. Os investidores do EB-5 também são informados de que receberão direitos de uso do condomínio ou do ativo imobiliário anualmente, enquanto são residentes permanentes condicionais.

O que é ainda pior é que também é relatado que o Investidores EB-5 estão sendo fornecidos "acordos paralelos" que não estão sendo incluídos nas petições iniciais da I-526. Os investidores do EB-5 também precisariam ser aconselhados ou divulgados sobre o risco potencial de tais acordos paralelos em seus Memorandos de Colocação Privada ou PPM's. Além disso, também é problemático que o USCIS possa não ter sido informado sobre essas cláusulas de transação potencialmente violentas, violativas e imobiliárias nos contratos paralelos e pode ser motivo para declarações falsas dos arquivadores ou investidores do projeto EB-5. Se as corretoras de imóveis (e as centenas de agentes empregadas por elas) contratadas pelos desenvolvedores do EB-5 estão envolvidas na venda de investimentos imobiliários, será questionado se os agentes estão ou não recebendo comissões pela venda de ações. imobiliário com base no valor presente do imóvel, ou um valor futuro. Além disso, há qualquer compensação baseada em investimentos em pagamentos, o que tornaria as comissões de imóveis sujeitas às regras de taxas de descobridor reguladas pela SEC e pela FINRA.

A recomendação para potenciais investidores do EB-5 é que a utilização de parte ou de toda a sua contribuição de capital EB-5 como um meio de assegurar um benefício futuro de imóveis em nome do investidor EB-5 pode ser uma violação do USCIS. decisões precedentes permanentes e política atual. Qualquer benefício, incluindo o que pode ser considerado um benefício intangível, como direitos de uso, talvez até mesmo um prazo preferível para finalizar o fechamento de um imóvel, pode colocar em risco um investimento do EB-5.

^[1] Vejo https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativedocuments/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, visualizado pela última vez em 29 de novembro de 2018.

^[2] Somente para membros do IIUSA, veja http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19LBVNOIT.pdf.

^[3] Veja a nota de rodapé 1.

^[4] Vejo https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Chapter2.html, visualizado pela última vez em 29 de novembro de 2018.

^[5] O USCIS diz em seu manual, “Por exemplo, se o investidor imigrante receber o direito de propriedade ou uso de imóveis, o valor presente do imóvel não será contado como capital de investimento colocado em risco de perda.”